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 Sujet du message: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Dim Septembre 13, 2009 00:46 
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J'ai pu constater que le domaine de l'immobilier touchait tout le monde; que l'on soit locataire, futur acquéreur, vendeur ... et j'ai aussi et surtout pu lire beaucoup de betises sur le net sur à ce sujet.

Étant moi même agent immo, directeur d'une agence,je vous propose, ici, de répondre à vos questions en matière d'immo (location, achat, vente..) afin de vous donner un coup de pouce et des conseils d'ami si vous en avez besoin.

Dans un soucis de déontologie, je ne répondrai à aucune question par MP car ce topic ne vise qu'à vous aider au besoin, et en aucun cas à faire de PFRN un forum immo.

Bien amicalement.

Afin de démarrer sur une touche d'humour, je vous propose de réviser vos classiques en tant que candidat locataire: http://www.dailymotion.com/video/xdvf5_ ... ellent_fun

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Dim Septembre 13, 2009 13:35 
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Ca c'est une super idée dis donc. Ca va en aider plus d'un, j'en suis sûre.

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Dim Septembre 13, 2009 16:12 
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A c'est cool, ce topic tombe pile-poil au moment où je me posais certaines questions.

En voici celle qui me préoccupe le plus : j'habite actuellement dans un appartement au premier étage, qui donne sur la rue. Le problème c'est que niveau bruit on est servis... je m'explique : les fenêtres sont toutes en bois avec un vitrage simple. Eh oui, le bâtiment se fait vieux.
Ma chambre est située du côté de la rue, à laquelle il y a tout le temps du monde qui passe (il y a des petits bars et cafés), d'ailleurs le dimanche c'est le marché (oui, juste en bas de chez moi), donc vous imaginez un peu la situation.

Le problème donc est que les fenêtres sont bien incapables d'isoler ce bruit. Lorsque quelqu'un discute en bas de ma fenêtre, c'est à se demander si la fenêtre est fermée. En plus là je ne sais pas ce que ça va donner en hiver côté isolation.

La question est simple : puis-je, au regard de cette situation, obliger le proprio à me changer les fenêtres ?

Voilà donc pour la question du jour, et merci d'avance.

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Dim Septembre 13, 2009 18:06 
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TOS a écrit:
A c'est cool, ce topic tombe pile-poil au moment où je me posais certaines questions.

En voici celle qui me préoccupe le plus : j'habite actuellement dans un appartement au premier étage, qui donne sur la rue. Le problème c'est que niveau bruit on est servis... je m'explique : les fenêtres sont toutes en bois avec un vitrage simple. Eh oui, le bâtiment se fait vieux.
Ma chambre est située du côté de la rue, à laquelle il y a tout le temps du monde qui passe (il y a des petits bars et cafés), d'ailleurs le dimanche c'est le marché (oui, juste en bas de chez moi), donc vous imaginez un peu la situation.

Le problème donc est que les fenêtres sont bien incapables d'isoler ce bruit. Lorsque quelqu'un discute en bas de ma fenêtre, c'est à se demander si la fenêtre est fermée. En plus là je ne sais pas ce que ça va donner en hiver côté isolation.

La question est simple : puis-je, au regard de cette situation, obliger le proprio à me changer les fenêtres ?

Voilà donc pour la question du jour, et merci d'avance.


Quand es-tu rentré dans les lieux ? T'as-t-on fourni le DPE obligatoire , passes-tu par agence ou en direct ?

http://www.diagnostic-expertise.com/exp ... pe-732.php

Malheureusement non, tu ne peut le contraindre sauf à prouver que le niveau de décibel à l'intérieur de l'appart est tel que cela le rend impropre à sa destination (habitation principale).

Par contre rien ne t'empêche de lui en parler, de lui expliquer qu'au prochain locataire, une meilleur isolation sonore et thermique lui permettra de louer plus facilement et plus cher. Surtout que maintenant le DPE est obligatoire pour louer.

De plus, ton proprio pourrait bénéficier d'un crédit d'impôt en changeant les fenêtres car il améliore l'habitat, réduit la conso énergétique etc....

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Dim Septembre 13, 2009 20:54 
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Je suis rentré dans les lieux au mois de juin. On m'a pas fourni de DPE. Sinon je passe par une agence oui (qui par la suite m'a mis en relation avec le proprio).

Mais je vais essayer de lui en parler oui. Enfin, cela m'étonnerait qu"il fasse quoique ce soit puisque il y a un grand nombre de grandes fenêtres à changer (6 en tout pour un petit t3 ! eh oui, au début j'ai pris ça pour un avantage -soleil- mais en habitant dedans j'ai compris pourquoi il n'était pas loué si cher que ça finalement...).

Fin bref, je vais regarder tout ça, merci pour les infos :D

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Dim Septembre 13, 2009 21:10 
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Le DPE est obligatoire, l'agence a été mandatée pour trouver le locataire, elle a donc du établir le le bail et impérativement te fournir le DPE.

Rappelle l'agence en lui demandant de te le fournir car "tu as de gros doutes" sur l'isolation (l'agence va être mal car elle n'a pas fait son boulot.....) et que si tu avais su avant tu ne l'aurait pas pris....., ils seront obligé de le faire réaliser par le proprio et de te le fournir et cela te permettra (s'il est pourri) de demander au proprio de changer l'isolation des fenêtres (même si cela ne le contraint pas à s'exécuter). Mais là tu reviens sur le crédit d'impôts etc.... pour négocier

L'agence n'avait pas le droit de te faire signer le bail sans DPE, donc tu peux contester le paiement de ses honoraires, au regard de son manquement à ses obligations. Si l'on passe par agence c'est pour s'assurer d'un service et non pas pour avoir à faire à des incompétents.

Tiens moi au courant.

Appelle l'agence et laisse moi savoir sa réaction; en fonction, on passera au plan B en mettant la pression sur l'agence qui n'a probablement pas fait payer les honos au proprio :wink:

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Lun Septembre 14, 2009 11:00 
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Je voulais un avis sur un appartement que je vais revisiter ce soir au niveau du loyer. Il fait un peu plus de 100m2, situé au centre d'une ville de 2000 habitants (juste à côté : tous les commerces !). Il est refait à neuf, dispose d'une place de parking et d'une cave. Il y a un grand séjour/salle à manger, une grande cuisine meublée, 2 chambres, sdb et une mezzanine. Il est loué 625 euros.

Comme j'ai vu des titres de journaux comme quoi l'immobilier baissait, est-ce pertinent de demander un petit rabais ?

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Lun Septembre 14, 2009 16:48 
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Redrum a écrit:
Je voulais un avis sur un appartement que je vais revisiter ce soir au niveau du loyer. Il fait un peu plus de 100m2, situé au centre d'une ville de 2000 habitants (juste à côté : tous les commerces !). Il est refait à neuf, dispose d'une place de parking et d'une cave. Il y a un grand séjour/salle à manger, une grande cuisine meublée, 2 chambres, sdb et une mezzanine. Il est loué 625 euros.

Comme j'ai vu des titres de journaux comme quoi l'immobilier baissait, est-ce pertinent de demander un petit rabais ?


Toujours se méfier des médias en matière d'immo, ils caricaturent tout, sur mon secteur les prix à la location continuent à augmenter, c'est d'ailleurs logique car il y a moins de gens qui achètent et la demande locative reste très forte et supérieure à l'offre.

Tu peux toujours demander mais si 625 euros est un prix de marché, le proprio n'a aucune raison de baisser puisqu'il le louera à ce prix là, par contre si l'appart mérite des travaux de rafraichissement, tu peux négocier de les faire en échange d'une gratuité de tant de jours de loyer.

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Lun Septembre 14, 2009 19:07 
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Merci msieur ! :)

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Jeu Septembre 17, 2009 21:11 
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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Dim Septembre 20, 2009 14:23 
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J'ai aussi une ptite question .

Je vais prendre rendez vous a la CSF pour acheter un appartement , je suis fonctionnaire et je sais que la bas ils font des crédit sur 40 ans pour les jeunes. Voila ma question , est ce que a 26 ans je suis considéré comme un jeune ? Ou alors connais tu les conditions requises pour avoir droit à un crédit sur 40 ans. ( J'ai deja fait une simulation de pret sur 30 ans mais ca ne me convient pas pour ce que je veux acheter )

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Lun Septembre 21, 2009 21:24 
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Je ne suis pas spécialiste du CSF et de ses conditions, je pense qu'ils entendent par jeune; des primo accédant de moins de 30 ans mais là, il s'agit d'un organisme de crédit très spécifique avec lequel je n'ai jamais travaillé.... A voir avec eux donc.

Par contre je me dois de t'alerter sur un crédit sur 40 ans, en effet avec une telle durée, tu passeras de nombreuses années à rembourser les intérêts ET ENSUITE le capital, ce qui rend problématique toute revente (surtout dans un marché incertain) même s'il est souvent proposé des solutions reventes.

Ce qu'il te faut regarder c'est ta situation et tes contraintes persos (risque de mutation, situation familiale...), par exemple si tu es celib et que pour évoluer il te faudra être muté dans les 5 ans, il serait "suicidaire" d'acheter un T2 à Paris, sauf à ce que tes mensualités puissent êtres couvertes par un loyer en cas de mise en location.

Si tu vis en couple et que tu es "installé" dans la vie, sans besoin ni contraintes pro alors cela s'étudie mais un crédit sur 40 ans ne doit pas se prendre à la légère.

Il faut aussi que tu t'interroges sur la capacité de revente du bien, ce type de bien est-il largement demandé ? Son emplacement est-il bon etc ... ?

Un exemple entre un crédit sur 20 ans et sur 40 ans pour une même somme empruntée:

200 000 euros sur 20 ans à 4%: coût du crédit: 90 000 euros
200 000 euros sur 40 ans à 4.5%: coût du crédit: 232 000 euros soit 32 000 de plus que le capital emprunté :!:

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mar Septembre 22, 2009 09:44 
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Bonjour,
moi aussi j'ai quelques problème d'appart...
Mon copain loue un petit studio à Paris et il y a deux problèmes!
On a une grande fenêtre mais qui ne ferme pas. L'hiver c'est super on essaie de la bloquer avec des torchons et tout mais c'est pas génial et on gèle. Et ensuite il n'y a pas d'aération donc il y a beaucoup d'humidité et la peinture se décolle toute seule. On loue le studio a une agence mais c'est une autre agence qui s'occupe de l'entretien de l'immeuble. Que peut-on alors demander et surtout à qui?
Merci.

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« Les choses sont ce qu’elles sont et seront ce qu’elles seront. » Jonas Jonasson, Le Vieux qui ne voulait pas fêter son anniversaire.


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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mar Septembre 22, 2009 21:12 
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soukeyna a écrit:
Bonjour,
moi aussi j'ai quelques problème d'appart...
Mon copain loue un petit studio à Paris et il y a deux problèmes!
On a une grande fenêtre mais qui ne ferme pas. L'hiver c'est super on essaie de la bloquer avec des torchons et tout mais c'est pas génial et on gèle. Et ensuite il n'y a pas d'aération donc il y a beaucoup d'humidité et la peinture se décolle toute seule. On loue le studio a une agence mais c'est une autre agence qui s'occupe de l'entretien de l'immeuble. Que peut-on alors demander et surtout à qui?
Merci.


A qui payez-vous le loyer ? C'est à l'agence qui "collecte" le loyer (l'agence qui en a la gestion) de traiter votre problème.

L'absence d'aération (et l'humidité consécutive) et la fenêtre qui ferme mal peut s'apparenter à des conditions d'insalubrité, appelez l'agence et demandez lui de faire intervenir quelqu'un (à la charge du proprio).

Si elle refuse, menacez là de porter le "prêt" pour vous avoir sciemment loué un logement insalubre.

Envoyez alors un recommandé avec mise en demeure.

P.S: A quelle date êtes-vous entré dans les lieux ?

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mer Septembre 23, 2009 08:25 
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SansIPfixe a écrit:
soukeyna a écrit:
Bonjour,
moi aussi j'ai quelques problème d'appart...
Mon copain loue un petit studio à Paris et il y a deux problèmes!
On a une grande fenêtre mais qui ne ferme pas. L'hiver c'est super on essaie de la bloquer avec des torchons et tout mais c'est pas génial et on gèle. Et ensuite il n'y a pas d'aération donc il y a beaucoup d'humidité et la peinture se décolle toute seule. On loue le studio a une agence mais c'est une autre agence qui s'occupe de l'entretien de l'immeuble. Que peut-on alors demander et surtout à qui?
Merci.


A qui payez-vous le loyer ? C'est à l'agence qui "collecte" le loyer (l'agence qui en a la gestion) de traiter votre problème.

On paie le loyer à l'agence qui loue l'appartement.



P.S: A quelle date êtes-vous entré dans les lieux ?


On l'a pris il y a un an (juillet 2008). Disons qu'on a pas vraiment eu le choix car trouver un logement pas trop cher a Paris c'est plus que difficile. Mais quand on l'a visité tout était nickel c'est seulement après qu'on s'est aperçu des problèmes d'humidité.

En tout cas merci pour votre réponse.

_________________
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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mer Septembre 23, 2009 18:27 
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SansIPfixe a écrit:
Je ne suis pas spécialiste du CSF et de ses conditions, je pense qu'ils entendent par jeune; des primo accédant de moins de 30 ans mais là, il s'agit d'un organisme de crédit très spécifique avec lequel je n'ai jamais travaillé.... A voir avec eux donc.

Par contre je me dois de t'alerter sur un crédit sur 40 ans, en effet avec une telle durée, tu passeras de nombreuses années à rembourser les intérêts ET ENSUITE le capital, ce qui rend problématique toute revente (surtout dans un marché incertain) même s'il est souvent proposé des solutions reventes.

Ce qu'il te faut regarder c'est ta situation et tes contraintes persos (risque de mutation, situation familiale...), par exemple si tu es celib et que pour évoluer il te faudra être muté dans les 5 ans, il serait "suicidaire" d'acheter un T2 à Paris, sauf à ce que tes mensualités puissent êtres couvertes par un loyer en cas de mise en location.

Si tu vis en couple et que tu es "installé" dans la vie, sans besoin ni contraintes pro alors cela s'étudie mais un crédit sur 40 ans ne doit pas se prendre à la légère.

Il faut aussi que tu t'interroges sur la capacité de revente du bien, ce type de bien est-il largement demandé ? Son emplacement est-il bon etc ... ?

Un exemple entre un crédit sur 20 ans et sur 40 ans pour une même somme empruntée:

200 000 euros sur 20 ans à 4%: coût du crédit: 90 000 euros
200 000 euros sur 40 ans à 4.5%: coût du crédit: 232 000 euros soit 32 000 de plus que le capital emprunté :!:


Merci pour toute ces précisions :wink:

Une autre ptite question, combien de temps apres sa livraison un appart est considéré comme neuf ? Il est plus facile de faire des crédit pour des appart neufs pour mon cas mais il faut alors que la livraison de l'appart ait deja eu lieu pour que je puisse y vivre sinon je me retrouverai à payer mon loyer plus mon crédit de l'appart.

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mer Septembre 23, 2009 23:39 
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soukeyna a écrit:
Sans IP fixe a écrit:
soukeyna a écrit:
Bonjour,
moi aussi j'ai quelques problème d'appart...
Mon copain loue un petit studio à Paris et il y a deux problèmes!
On a une grande fenêtre mais qui ne ferme pas. L'hiver c'est super on essaie de la bloquer avec des torchons et tout mais c'est pas génial et on gèle. Et ensuite il n'y a pas d'aération donc il y a beaucoup d'humidité et la peinture se décolle toute seule. On loue le studio a une agence mais c'est une autre agence qui s'occupe de l'entretien de l'immeuble. Que peut-on alors demander et surtout à qui?
Merci.


A qui payez-vous le loyer ? C'est à l'agence qui "collecte" le loyer (l'agence qui en a la gestion) de traiter votre problème.

On paie le loyer à l'agence qui loue l'appartement.



P.S: A quelle date êtes-vous entré dans les lieux ?


On l'a pris il y a un an (juillet 2008). Disons qu'on a pas vraiment eu le choix car trouver un logement pas trop cher a Paris c'est plus que difficile. Mais quand on l'a visité tout était nickel c'est seulement après qu'on s'est aperçu des problèmes d'humidité.

En tout cas merci pour votre réponse.


Ma question n'était pas anodine, si vous êtes rentré en juillet 2008 alors l'agence a OBLIGATOIREMENT DU vous fournir le DPE http://www.diagnostic-expertise.com/dia ... tique.php# si elle ne l'a pas fiat il s'agit d'un manquement a ses obligations et donc un moyen de pression supplémentaire sur elle pour que vous obteniez gain de cause auprès du proprio.

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Dim Octobre 25, 2009 23:17 
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Bonsoir !

On va emmenager dans un nouvel appartement samedi et je viens d'avoir le DPE.
Le logement est classé F avec une conso de 360 KWh/m2/an et une dépense de 1900 euros par an pour la consommation d'énergie.
Le DPE dit que tout est isolé sauf le sol et recommande de l'isoler (l'appart est au rez-de-chaussée, pas d'étage mais une mezzanine).

Questions :
-est-ce que F c'est si mauvais ?
-peut-on contraindre le bailleur à faire les travaux prescrits par le DPE ou autres comme installer des radiateurs moins énergivores par exemple (avec tout le Grenelle et tout ça, est-ce que des lois peuvent obliger le proprio à faire les travaux nécessaires pour baisser la conso d'énergie) ?

Je signe le bail demain parce qu'il est trop tard pour se rétracter et puis on aime cet appart mais le DPE nous a sacrément refroidi. Après, on est assez économe, on fait gaffe aux heures creuses, etc. Mais ça fait un peu peur... :|

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Lun Octobre 26, 2009 23:31 
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Redrum a écrit:
Bonsoir !
Questions :
-est-ce que F c'est si mauvais ?


Tout d'abord le DPE est probablement le diag le plus bidon que l'on fournisse car il ne mesure pas la conso REELLE d'énergie (genre le nombre de calories qui s'échappent d'un appart) mais une conso théorique basée sur les spécificités du logement.
Il m'est arrivé de voir des consos réelles de 60 % inférieures (factures à l'appui) à la conso théorique.
Un exemple du coté "débile" de ce diag est qu'aucun diagnostiqueur n'ira vérifier l'isolation toiture d'une baraque mais notera scrupuleusement s'il y a du double vitrage ou non alors que la déperdition énergétique liée au vitrage est inférieure à 20% alors que celle de la toiture est proche de 50% :!:

A et B sont pour les futurs logements, un appart classique de 2000 sera en C ou début D...... F n'est pas top mais pas inhabituel pour un logement années 70.

Conclusion, au delà ce diag, si tu n'a pas senti le logement "malsain" (humidité, moisissures..) alors il ne doit être si mal isolé que cela.

Citation:
-peut-on contraindre le bailleur à faire les travaux prescrits par le DPE ou autres comme installer des radiateurs moins énergivores par exemple (avec tout le Grenelle et tout ça, est-ce que des lois peuvent obliger le proprio à faire les travaux nécessaires pour baisser la conso d'énergie) ?


Non.

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mar Octobre 27, 2009 07:47 
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Merci pour les réponses ! :)
ça me rassure beaucoup !

Déménagement ce week-end!

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mar Octobre 27, 2009 22:07 
Je me permet de répondre au sujet.

Citation:
Conclusion, au delà ce diag, si tu n'a pas senti le logement "malsain" (humidité, moisissures..) alors il ne doit être si mal isolé que cela.


Le problème d'isolation est complexe, il faut savoir avec quel matériaux la maison est construite (Ciment, pierre, briques ou autres) mais aussi quel genre d'isolation des toits, dans les années 70 c'était surtout de la laine de verre, utiles pendant l'hiver mais peu efficace l'été pendant les grosses chaleur, de plus elle était posée à même le sol du grenier (ce qui est encore fait) la laissant ainsi à l'humidité. Non seulement la laine de verre perd de son efficacité au bout de 10 ans mais avec l'humidité en plus, sont pouvoir isolant reste très limité si cette isolation n'a pas été refaite.

Citation:
Selon l'Agence Locale de l'Energie de l'agglomération lyonnaise, la durée de vie d'une isolation en laine de verre est de 10 ans. Elle souligne même qu'au bout de cette période, la laine de verre a déjà perdu la moitié de son épaisseur[


http://fr.wikipedia.org/wiki/Laine_de_verre

Sachant que c'est un appart au rez de chaussée vérifie également si il n'y pas de capillarisation, une remontée d'humidité des sous sols jusqu'a ton mur, pour cela tu peux voir si il y'a des fissures à l'extérieur vers le bas, parfois il y en a pas, si la peinture a été refaite à l'intérieur, et si le mur est humide par endroit elle finira par partir, sinon il existe des instruments de mesures, le taux d'humidité du mur doit être au gros maximum a 10/12% (recommandé 5%)


Dans les logements anciens c'est surtout l'humidité, les moisissures, les fissures, la peinture si elle est ancienne (pour le plomb) qu'il faut vérifier, après l'isolation est facultative, nos ancêtre mettaient un pull ou une couette en plus et le tour était joué :o


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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mar Novembre 26, 2013 22:41 
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Localisation: sur sa guitare
Je relance ce sujet par plusieurs questions :

À quels experts faut-il faire appel pour : mesurer le bien, s'assurer de la conformité des papiers par rapport à l'appartement, s'assurer que tout soit aux normes (électricité, plomberie, isolation), avoir des conseils sur la qualité, les atouts de l'appartement, la cohérence de son prix par rapport au prix du marché ?

Est-ce qu'il faut toujours signer une promesse de vente et/ou d'achat ?

Quel type de chauffage faut-il préférer selon les prévisions des années à venir ?

Est-ce que le montant moyen de la taxe d'habitation et de la taxe foncière est très différent entre un appartement ou une maison de 100m carré environ ?

Quels sont les choses que les acheteurs oublient souvent de vérifier avant d'acheter ? Et quelle est la cause la plus fréquente de déception après l'achat ?

Quels organismes voir pour avoir des informations sur les éventuels travaux dans le quartier, l'immeuble ?

Comment savoir si un appartement est bien isolé (phonique et thermique) ?

Comment déceler les signes d'une arnaque ?

Quelles sont les contraintes d'une maison en lotissement ?

Merci d'avance pour l'aide ! :D


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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mar Novembre 26, 2013 23:32 
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Citation:
À quels experts faut-il faire appel pour : mesurer le bien, s'assurer de la conformité des papiers par rapport à l'appartement, s'assurer que tout soit aux normes (électricité, plomberie, isolation),


C'est au vendeur d'établir ces diagnostics qui sont obligatoire pour la vente. A noter qu'il est quasiment impossible d'être aux normes car les normes changent tous les mois. Attention à ne pas confondre normes et dangerosité. Un bien ancien n'est quasiment jamais aux normes sauf à être très récent.

Citation:
avoir des conseils sur la qualité, les atouts de l'appartement, la cohérence de son prix par rapport au prix du marché ?


C'est ta propre expérience du marché, en visitant qui te donera les réponses. On achéte par comparaison. Au besoin tu peux télécharger l'application des notaires qui te donnera les prix moyens de marché sur le sectuer.

Citation:
Est-ce qu'il faut toujours signer une promesse de vente et/ou d'achat ?


Il faut signer une offre d'achat PUIS un sous seing privé ou compromis de ventes. Les promesses de ventes ne sont plus usitées.

Citation:
Quel type de chauffage faut-il préférer selon les prévisions des années à venir ?


Longtemps le Gaz était avantageux mais vu la flambée des prix depuis 10 ans ce n'est plus trop le cas. Perso, je préfére être au tout électrique qui a en plus l'avantage de n'avoir qu'un abonnement.

Citation:
Est-ce que le montant moyen de la taxe d'habitation et de la taxe foncière est très différent entre un appartement ou une maison de 100m carré environ ?


La taxe d'habitation dépends de tes revenus elle n'est donc pas donnée pour une vente car non représentative. La taxe foncière est souvent plus élevée sur une maison car elle dispose d'un terrain contrairement à un appartement et dispose d'une valeur locative supérieure.

Citation:
Quels sont les choses que les acheteurs oublient souvent de vérifier avant d'acheter ?


L'humidité, les travaux d'isolation des combles et les travaux à 5/10 ans dans les copropriétés (toit terrasse, étanchéité, façades, ascenseur...)

Citation:
Et quelle est la cause la plus fréquente de déception après l'achat ?


La mauvaise adéquation entre le bien acheté et les besoins et envies des acheteurs. Si ce n'est pas cher, on en a toujours pour son argent ! Dans l'immobilier il n'y a pas de cadeau, donc si le prix est attractif il faut toujours se demander pourquoi.

Citation:
Quels organismes voir pour avoir des informations sur les éventuels travaux dans le quartier, l'immeuble ?


Pour l'immeuble c'est le syndic, le notaire doit fournir au sous seing l'ensemble des AG précédentes et des travaux prévus. Pour l'environnement, il faut aller voir l'urbanisme.

Citation:
Comment savoir si un appartement est bien isolé (phonique et thermique) ?


Le DPE peut être un indice, mais demander les factures élec et/ou gaz est indispensable.

Citation:
Comment déceler les signes d'une arnaque ?


90% des litiges en immobilier sont issus des transactions entre particuliers alors qu'elles ne représentent que 17% des transactions ! Le fait de passer directement en particulier pour acheter multiplie les risques de soucis, de vices cachés. Une agence immo engage sa responsabilité sur chaque transaction.

Citation:
Quelles sont les contraintes d'une maison en lotissement ?


Ne pas confondre lotissement et copropriété ! Sur le lotissement en tant que tel, pas grand chose, si ce n'est le règlement du lotissement qui peut imposer certaines couleurs de façades, volets, hauteurs de haies etc pour préserver le caractère homogène du lotissement. Rien de bien méchant.

===================

Mon conseil est tout d'abord de déterminer ton enveloppe financière auprès de ta banque afin de déterminer ton budget et de regarder sur le Net les annonces dispos dans ce budget.

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mer Novembre 27, 2013 00:03 
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Super ! Merci pour tes réponses rapides et précises.

Pour le moment, on a déjà regardé les biens disponibles près de chez nous et estimé un budget qui nous parait réaliste par rapport à notre situation et notre apport. Mais il me parait difficile d'estimer précisément le prêt à demander à une banque. Si on demande un prêt de 80 000 à une banque, elle pourrait très bien refuser de nous prêter plus de 60 000 par exemple, mais peut-être qu'elle pourrait nous prêter 100 000. Vu que c'est notre premier achat, on hésite entre investir une somme moins élevée (env. 80 000) ou partir sur un bien plus cher autour de 130 à 150 000. La banque peut-elle nous dire le prêt maximum qu'elle peut accorder ou bien faut-il lui faire une proposition qu'elle accepte ou refuse ?


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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mer Novembre 27, 2013 10:39 
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Malheureusement, je suis pas calé pour ce qui est de la France, SIPF pourra dire si je dis une bêtise ;)

SansIPfixe a écrit:
C'est au vendeur d'établir ces diagnostics qui sont obligatoire pour la vente. A noter qu'il est quasiment impossible d'être aux normes car les normes changent tous les mois. Attention à ne pas confondre normes et dangerosité. Un bien ancien n'est quasiment jamais aux normes sauf à être très récent.

Ici, je conseille d'avoir aussi son propre notaire pour la transaction.

Citation:
Longtemps le Gaz était avantageux mais vu la flambée des prix depuis 10 ans ce n'est plus trop le cas. Perso, je préfére être au tout électrique qui a en plus l'avantage de n'avoir qu'un abonnement.

Oui, le prix du gaz devient un frein. Cela dit, les chaudières actuelles ont de meilleurs rendements (chaudière à condensation, à basse température...). Le tout électrique, je suis pas fan: s'il y a une coupure sur le réseau, tu n'as plus rien.

Citation:
Quels sont les choses que les acheteurs oublient souvent de vérifier avant d'acheter ?

L'humidité, les travaux d'isolation des combles et les travaux à 5/10 ans dans les copropriétés (toit terrasse, étanchéité, façades, ascenseur...)

Le tout à l’égout. Et se méfier comme de la peste des contre-cloisons dans les anciennes bâtisses, qui font souvent office de cache-misère.

Citation:
Et quelle est la cause la plus fréquente de déception après l'achat ?

La mauvaise adéquation entre le bien acheté et les besoins et envies des acheteurs. Si ce n'est pas cher, on en a toujours pour son argent ! Dans l'immobilier il n'y a pas de cadeau, donc si le prix est attractif il faut toujours se demander pourquoi.

Ne pas oublier l'environnement immédiat. Faire plusieurs passage dans le quartier à des moments différents (par exemple tu visites un samedi, et en fait à proximité il y a une école et à 8h du matin en semaine il y a toujours un imbécile garé devant ton garage)

Citation:
Comment savoir si un appartement est bien isolé (phonique et thermique) ?

Le DPE peut être un indice, mais demander les factures élec et/ou gaz est indispensable.

Tenir compte également de la date de construction du bâtiment. S'il à moins de 10 ans, tu peux encore te fier à la DPE. Se méfier de l'isolation réalisée par les particuliers. Pour une maison de rangée d'entre-deux-guerre, l'isolation importante est la toiture, puis les châssis (du double vitrage quand tu es sur une chaussée fort fréquentée, c'est pas du luxe). Mais surtout, au-delà de l'isolation, ce qui est encore plus important c'est la ventilation.
Après, c'est du compromis. Tu auras moins de déperditions en mitoyen que pour un bâtiment isolé. Par contre, tu entendras peut-être tes voisins notamment par bruit de contact.

Citation:
Quelles sont les contraintes d'une maison en lotissement ?

Ne pas confondre lotissement et copropriété ! Sur le lotissement en tant que tel, pas grand chose, si ce n'est le règlement du lotissement qui peut imposer certaines couleurs de façades, volets, hauteurs de haies etc pour préserver le caractère homogène du lotissement. Rien de bien méchant.

C'est plus contraignant en cas de transformations soumises à permis d'urbanisme. Lire le règlement du lotissement avant de signer.

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Mer Novembre 27, 2013 21:21 
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Merci Blad de tes précisions, elle sont justes :wink:

le grigou a écrit:
La banque peut-elle nous dire le prêt maximum qu'elle peut accorder ou bien faut-il lui faire une proposition qu'elle accepte ou refuse ?


Tu demandes simplement à un courtier ou à ta banque qu'elle te fasse une simulation bancaire qui te donnera ta capacité d'emprunt selon différentes durées de crédit. Ensuite tu adapteras ta recherche et tes critères en fonction du budget que tu auras défini.

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Jeu Novembre 28, 2013 01:21 
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Super ! Merci beaucoup pour votre aide et vos conseils Blad et SansIPfixe :)


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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Jeu Janvier 16, 2014 11:14 
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Salut SIPF,

Je me permets d'utiliser ce topic.
Voilà l'histoire (c'est un peu long):
- Nous avons emménagé en 2009 dans notre appartement avec un bail de location de 3 ans établi par une agence, agissant sur mandat d'un particulier.
- Notre propriétaire est décédée en 2011, laissant deux héritiers et un très gros héritage foncier (maisons et apparts dans toute la France)
- Fin 2011, 6 mois avant l'expiration du bail, nous recevons un congé pour vente établi dans les règles (aucun doute là dessus). Le prix demandé était très élevé, nous avons fait une contre-offre qui a été refusée, bref on se préparait à devoir quitter les lieux en 2012.
- Suite à cela l'un des deux héritiers nous contacte, par courtoisie, et nous informe qu'il est en litige avec l'autre héritier sur la succession, ils sont en pleine bataille d'avocats, il est est peu probable que la vente se fasse rapidement, en tous cas tant qu'ils ne se seront pas mis d'accord sur la succession
- Effectivement, le temps passe et rien ne se passe. Aucune visite de l'appartement, qui n'est mis en vente dans aucune agence. L'héritier sympa nous dit de rester, il finira même par nous écrire (j'ai la lettre) qu'on peut rester sans problème jusqu'en juin 2013.
- Parallèlement l'agence est conciliante, elle constate à la fin du bail que nous n'avons pas quitté les lieux et nous facture depuis des indemnités d'occupation, dans un premier temps égale au loyer mensuel, puis révisées annuellement selon l'indice à la construction, exactement comme si l'on restait dans le cadre du bail. La clause du bail qui indique que l'on est redevable d'indemnités d'occupation doubles du dernier loyer si l'on ne quitte pas les lieux n'est pas appllquée.
- On est dans ce statut-quo depuis mi-2012 et, selon nous, nous sommes dans une situation de reconduction de bail tacite (malgré la réception initiale du congé pour vente). Donc nous avions en tête une fin de ce bail reconduit tacitement en 2015.
- En ce début d'année nous recevons une lettre recommandée avec AR de l'agence, qui nous informe que la succession est réglée et que c'est finalement l'autre héritier (qu'on a jamais vu) qui devient propriétaire de l'appartement, et que nous devons quitter les lieux au 30 juin 2014 sous peine de faire valoir auprès d'un tribunal après cette date que nous devons des indemnités d'occupation doubles du dernier loyer, ainsi que stipulé dans le bail.

Comme je le disais, pour nous il y eu reconduction tacite du bail pour 3 ans. Et je pense que ce serait très facile à faire valoir auprès d'un tribunal. Je compte répondre cela à l'agence, en indiquant bien que, selon nous un bail est en cours et que nous sommes disposés à quitter les lieux à son issue en 2015.
- Penses-tu que nous soyons dans notre droit?
- Quels argument précis puis-je apporter?

Merci d'avance


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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Jeu Janvier 16, 2014 14:57 
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Tite question, SansIpFixe: un propriétaire a t-il le droit de rentrer chez un locataire, en son absence, sans le prévenir ?????

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 Sujet du message: Re: L'immobilier dans tous ses états.
MessagePosté: Jeu Janvier 16, 2014 18:59 
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Ça, je peux répondre. C'est non. Il y a violation de propriété.

Par contre, il peut y avoir une clause du genre "« Le bailleur bénéficie d'un droit de visite une fois par an afin de vérifier l'état d'entretien du logement. » Ou le propriétaire peut vouloir réaliser des travaux dans l'appartement ou la maison (entretien de la chaudière, réparations, etc). Mais même dans ces deux cas, il doit demander la permission au locataire et convenir d'un rendez-vous.

Pour le reste, Baba, j'ai bien peur que tu ne doives quitter les lieux. Mais attends la réponse de SIPF. Il y a tellement d'astuces et de lois que seul un professionnel pourra te donner une réponse sûre.

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